物流地產(chǎn)是物流業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合的重要衍生產(chǎn)業(yè)。在政策扶持力度持續(xù)增大、電商快速發(fā)展的當(dāng)下，物流地產(chǎn)越來越成為眾房企拓展業(yè)務(wù)和多元發(fā)展的重要陣地。
3月1日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于推動物流高質(zhì)量發(fā)展促進(jìn)形成強(qiáng)大國內(nèi)市場的意見》（以下簡稱“《意見》”）?！兑庖姟穼⑽锪鳂I(yè)定義為“支撐國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性、戰(zhàn)略性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)”。
為促進(jìn)物流高質(zhì)量發(fā)展，《意見》提出，要深刻認(rèn)識物流高質(zhì)量發(fā)展的重要意義、構(gòu)建高質(zhì)量物流基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)體系、提升高質(zhì)量物流服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力、增強(qiáng)物流高質(zhì)量發(fā)展的內(nèi)生動力、完善促進(jìn)物流高質(zhì)量發(fā)展的營商環(huán)境、建立物流高質(zhì)量發(fā)展的配套支撐體系。而《意見》的出臺有利于進(jìn)一步規(guī)范市場秩序，助力物流業(yè)及其衍生產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
part.1
品牌房企紛紛入局物流地產(chǎn)
早在2017年萬科集團(tuán)中期業(yè)績會上，萬科董事會主席郁亮就將物流地產(chǎn)列作萬科未來10年中最具發(fā)展前景的業(yè)務(wù)板塊之一。2018年，萬科加快了對物流地產(chǎn)領(lǐng)域的布局。
2018年1月，普洛斯完成退市。參與普洛斯的收購是萬科在物流地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行全球化布局所邁出重要的一步。同年7月，萬科將太古實(shí)業(yè)旗下的冷鏈平臺（包括位于上海、廣州、南京、成都、廈門、廊坊、寧波的7座冷庫）收入囊中。并購?fù)瓿珊?，萬科物流旗下的冷鏈物流項(xiàng)目將覆蓋國內(nèi)一線城市及內(nèi)陸核心港口城市。
2019年2月1日，萬科發(fā)布了2019年首月的銷售簡報(bào)。除了488.8億元的不俗業(yè)績，萬科新獲得了位于昆明、杭州和重慶的3個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目總建筑面積22.5萬平方米，萬科持有項(xiàng)目100%的權(quán)益。
除萬科外，海航、招商局、綠地、碧桂園、華夏幸福、遠(yuǎn)洋等傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛涉足物流地產(chǎn)。克而瑞此前研究表明，目前，國內(nèi)房企進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域的方式主要有房企主導(dǎo)運(yùn)營、收購參股物流企業(yè)、與傳統(tǒng)物流企業(yè)合作、與電商企業(yè)合作這四種。而萬科就屬于第一種。
物流地產(chǎn)被各大開發(fā)商追逐一定程度上源于我國高端物流倉儲設(shè)施供應(yīng)明顯不足。戴德梁行在以“物流：縱向整合的時(shí)代來臨”為題的報(bào)告中指出，至2020年，中國電子商務(wù)、消費(fèi)品、物流服務(wù)等行業(yè)對高標(biāo)準(zhǔn)倉庫的需求將達(dá)到1.4億平方米至2.1億平方米，而其實(shí)際供應(yīng)只能達(dá)到5600萬至6600萬平方米，供應(yīng)缺口超過1億平方米，短期內(nèi)市場將維持供不應(yīng)求的狀態(tài)。
part.2
物流地產(chǎn)到底盈利幾何？
曾有業(yè)內(nèi)人士表示，物流地產(chǎn)投資回報(bào)率相對較高。根據(jù)世邦魏理仕2017年7月發(fā)布的統(tǒng)計(jì)報(bào)告，北京、上海、廣州等一線城市物流設(shè)施投資凈回報(bào)率6％-8%，明顯高于商業(yè)地產(chǎn)的4％-5%，住宅地產(chǎn)的2％-3%。
但隨著近兩年土地供給不斷收緊，行業(yè)競爭日漸加劇，物流地產(chǎn)能否繼續(xù)維持穩(wěn)定的投資回報(bào)率仍未可知。
傳統(tǒng)物流地產(chǎn)商收入來源主要包含租金、管理服務(wù)費(fèi)以及土地增值收益等。而單純依靠上述收入來源卻無法實(shí)現(xiàn)資金的快速回收。
前瞻產(chǎn)業(yè)研究院去年5月發(fā)布的一篇文章中指出，嘉民以開發(fā)為其主要收入來源；普洛斯以租金收入為主，但近年在其“物流+金融”的發(fā)展模式下，基金管理收入占比呈現(xiàn)逐年提升態(tài)勢，由2015年的1.08億美元提升至2017年的1.81億美元，兩年內(nèi)漲幅達(dá)到約67.59%。
“物流+金融”模式是指物流服務(wù)商通過投資管理、資本管理及收益分配等服務(wù)獲取基金管理費(fèi)收益和投資收益等。前瞻產(chǎn)業(yè)研究院表示，在傳統(tǒng)物業(yè)自持模式下，開發(fā)部門只能通過租金的逐步提升來回收資金，投資回收期通常比較長；“物流+金融”的運(yùn)營模式可以提高資金的運(yùn)轉(zhuǎn)效率，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營。而普洛斯方面表示，金融與物流的雙軌運(yùn)作一方面可以產(chǎn)生新的業(yè)務(wù)增量，另一方面可以更好地支持物流系統(tǒng)的業(yè)務(wù)發(fā)展。
part.3
增速放緩、庫存走高的挑戰(zhàn)
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從2013年到2017年，我們倉儲業(yè)固定資產(chǎn)投資額（不含農(nóng)戶）分別為4235.73億元、5158.28億元、6620.15億元、6983.50億元及6855.78億元，由此可知，倉儲投資額的增幅從2015年開始明顯放緩。
戴德梁行高級董事、大中華區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管蘇智淵在接受記者采訪時(shí)表示，未來影響國內(nèi)物流地產(chǎn)發(fā)展的因素主要有如下幾個(gè)方面：首先是土地供給的問題，因?yàn)槲锪鞯禺a(chǎn)往往是相對畝均稅收產(chǎn)出較低的行業(yè)，所以目前在國內(nèi)一二線城市都遇到了獲地方面的阻力，因此如何有效獲得土地資源變成了所有物流地產(chǎn)商目前面對巨大市場需求時(shí)最難以逾越的鴻溝。如果這個(gè)問題沒有一個(gè)良性的出路，物流地產(chǎn)的總體增速將因?yàn)楣┙o不足而繼續(xù)放緩。
其次是需求的變化。蘇智淵表示，在過去五年，物流地產(chǎn)的主要需求方從原來的制造業(yè)、第三方物流企業(yè)向電商及電商系的快遞公司做了十分明顯的傾斜，以至于電商系成了目前高端物流倉庫的主要使用者，其比例已經(jīng)超過了50%。但電商疾風(fēng)勁雨般的增長終究會放緩，一旦需求放緩，則會對物流地產(chǎn)商去化庫存造成比較大的市場壓力。
最后是自建庫對市場的影響。根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)，大約在2013至2014年間，高標(biāo)庫租金與工業(yè)廠房租金形成了剪刀差，高標(biāo)庫租金第一次超越了廠房租金且之后一路上揚(yáng)，繼而導(dǎo)致了倉庫成本的與日俱增。倉庫使用人越來越多地考慮起是否應(yīng)該用自建庫來取代租賃庫，從而規(guī)避不斷上漲的租金風(fēng)險(xiǎn)。這種現(xiàn)象在菜鳥、京東等電商中間已經(jīng)越來越明顯，現(xiàn)在也開始蔓延到了快遞公司和第三方物流公司。所以如果自建庫成為風(fēng)潮，也會對未來物流地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生影響。
目前有很多公司正設(shè)法在物流地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ふ倚碌膶傩?，比如是否可以通過推動物流設(shè)施的智能化從而完成對物流使用者的信息采集，從物流大數(shù)據(jù)上產(chǎn)生價(jià)值？又比如是否可以將倉配相聯(lián)結(jié)，在供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)尋找衍生價(jià)值？再比如是否可以通過物流的專業(yè)化細(xì)分，從冷鏈物流、醫(yī)藥物流、?；肺锪鞯阮I(lǐng)域拓展物流地產(chǎn)的業(yè)態(tài)空間？
“因?yàn)槲锪髌鋵?shí)是一種生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，跟各種產(chǎn)業(yè)都會有交集，所以未來究竟會從哪個(gè)角度去融合、發(fā)展物流地產(chǎn)，應(yīng)該是每個(gè)業(yè)內(nèi)人士都在思考的。”蘇智淵說。
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